En 2022, argumentamos que las medidas oficiales de la inflación en la vivienda en los informes del Índice de Precios al Consumidor (CPI) y el Índice de Gastos Personales (PCE) se retrasarían mucho más de lo habitual con respecto a los indicadores líderes porque se había creado una gran brecha entre los alquileres pagados por los inquilinos existentes y las tarifas del mercado para los nuevos inquilinos. Esto implicaba que los alquileres en los arrendamientos continuos para los inquilinos existentes aumentarían más rápidamente a medida que se pusieran al día con las tarifas del mercado. Con la desaceleración de las tarifas del mercado ahora en marcha, el panorama para la inflación en la vivienda depende crucialmente del tamaño de la brecha restante entre los alquileres para los nuevos y los inquilinos continuos.
Las medidas de alquileres para nuevos y continuos arrendamientos de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) publicadas esta mañana sugieren que la brecha se ha revertido a -6% en el cuarto trimestre, es decir, que los inquilinos existentes en arrendamientos continuos ahora están pagando más de lo que correspondería a las tarifas del mercado en lugar de pagar menos, lo que sugiere que la inflación en la vivienda podría estar en camino de estar por debajo de las tasas previas a la pandemia a corto plazo (Exhibición 1, línea azul clara). Sin embargo, sospechamos que las medidas del BLS exageran en gran medida el grado en que se ha cerrado la brecha. Como han señalado los economistas del BLS y la Reserva Federal de Cleveland que construyeron el índice, los índices de alquileres repetidos como el Índice de Alquileres Repetidos de Nuevos Inquilinos (NTRR) son ruidosos en tiempo real y pueden experimentar grandes revisiones, y sospechamos que el tamaño de la muestra modesta del NTRR agrava este problema.
Damos mayor importancia a la señal de las medidas alternativas de mayor calidad del crecimiento de los alquileres para nuevos arrendamientos, que se basan en muestras mucho más grandes que el NTRR y probablemente, como resultado, son más suaves y han experimentado revisiones menos significativas en los últimos años. Estas medidas sugieren que la brecha entre los alquileres para nuevos y continuos arrendamientos está más cerca del +1%, frente a un pico de brecha de +7½% (Imagen 1, línea roja).
La imagen 2 muestra que el crecimiento de los alquileres para nuevos arrendamientos se desaceleró desde un ritmo anualizado del +9% en 2021-2022 a +1½% en 2023. Esperamos un crecimiento de los alquileres para nuevos arrendamientos igualmente modesto del 1-2% en 2024, por dos razones. En primer lugar, la tasa de vacancia de alquileres ya ha aumentado del 5.6% a un todavía bajo 6.6% y es probable que aumente aún más debido al sólido pipeline de finalizaciones de viviendas multifamiliares (Imagen 3). En segundo lugar, la disminución de las tasas hipotecarias en los últimos meses ha hecho que la compra sea relativamente más asequible, lo que a su vez debería afectar la demanda de alquileres. Dicho esto, un mercado laboral sólido y una inmigración continua por encima de la tendencia probablemente respaldarán la demanda.
La combinación de una brecha que se está cerrando entre los alquileres para nuevos y antiguos inquilinos y un pronóstico favorable para el crecimiento de los alquileres en nuevos arrendamientos sugiere que la inflación oficial en la vivienda está en camino de volver a los niveles previos a la pandemia a finales de este año. La inflación oficial en la vivienda ya se ha desacelerado desde una tasa mensual máxima del +0.79% a +0.44% en el próximo informe de PCE de diciembre (según el mapeo de GS). Esperamos que la inflación en la vivienda se reduzca a +0.26% para diciembre de 2024, lo que implica una disminución en la tasa interanual al 3.9%.
Por Goldman Sachs
