- El precio de la vivienda en Alemania ha subido un 50% desde 2016
- El Bundesbank advierte que los inmuebles podrían estar un 30% sobrevalorados
- Los efectos de la pandemia del coronavirus podrían invertir la tendencia
- El impacto de la COVID recorta la inmigración y endurece el control de los alquileres
Por John O’Donnell
FRANKFURT, 21 dic (Reuters) – Elevándose por encima de un anodino barrio de oficinas del centro de Fráncfort, un apartamento de tres dormitorios en la planta 47 está a la venta por 9 millones de euros (10 millones de dólares), un precio elevado que algunos ven como una advertencia.
Apodado “Mainhattan” por los lugareños en un guiño a sus rascacielos y a su ubicación en el río Meno, el centro financiero de Alemania puede estar muy lejos de Nueva York en términos de vida nocturna, cultura y banca, pero la superó para encabezar un índice de burbuja inmobiliaria de 2021.
Después de rehuir durante mucho tiempo la propiedad inmobiliaria, los bajos costes de los préstamos, el aumento de los alquileres y, para algunos, el impacto de tener que pagar para mantener su dinero en el banco, han convencido a casi uno de cada dos alemanes para comprar una casa o un apartamento.
La consiguiente fiebre inmobiliaria está haciendo que surjan 18 edificios de gran altura en Fráncfort, un frenesí de construcción que se repite en toda Alemania, donde los precios han alcanzado máximos históricos, con un aumento del coste de las viviendas de aproximadamente el 50% desde mediados de 2016.
Fráncfort superó a Hong Kong, Toronto y Nueva York en el ranking de “burbujas” de 2021 de UBS, con la cercana Múnich también cerca de la cima.
Y desde mediados de 2019, las subidas de los precios inmobiliarios alemanes han superado a las de gran parte del resto de Europa, incluidas Francia y Gran Bretaña, y durante el segundo trimestre de 2021 los precios de la vivienda se dispararon más de un 10% en comparación con el año anterior.
La demanda se ha puesto de manifiesto con movimientos como el de la aseguradora alemana Allianz y un fondo de pensiones local que este año ha pagado 1.400 millones de euros (1.600 millones de dólares) por uno de los cuatro nuevos rascacielos previstos en la capital financiera.
El proyecto, conocido como FOUR, incluye oficinas y apartamentos de dos dormitorios con un precio de unos 3 millones de euros.
“Nos dirigimos a la zona de Fráncfort”, dijeron los promotores del proyecto. La ciudad es una de las más ricas de Alemania. “La demanda ha confirmado que este era el enfoque correcto. No vemos una burbuja”.
Aunque ha habido un aumento constante del interés, el coronavirus ha acelerado la inversión inmobiliaria, ya que los ahorradores tradicionales de Alemania han tenido aún más dinero que guardar y los depósitos se han visto afectados por los tipos de interés negativos.
Menos del 42% de los alemanes eran propietarios de una vivienda en 2006, pero esa cifra aumentó durante la crisis financiera hasta casi el 47% en 2018.
Los préstamos para la compra de inmuebles se han acelerado durante la pandemia, según los últimos datos del Bundesbank de Alemania. Los préstamos hipotecarios alcanzaron 1,45 billones de euros a finales de 2020, aproximadamente un 6% más que un año antes, y los datos de este año muestran que este endeudamiento ha seguido creciendo.
EL CIELO NO ES EL LÍMITE
A medida que la pandemia en curso frena la inmigración y refuerza la protección de los inquilinos, mientras la población alemana envejece cada vez más rápido, algunos observadores dicen que se han sembrado las semillas para que los precios de la propiedad se desplacen.
El Bundesbank advirtió en noviembre de los riesgos de un mercado inmobiliario sobrecalentado, advirtiendo que podría estar sobrevalorado hasta un 30%.
“Necesitamos una inmigración de aproximadamente 220.000 personas sólo para mantener la población, y la demanda de propiedades, estables. Pero la inmigración se ha visto afectada por Corona”, dijo Jochen Moebert, economista de Deutsche Bank Research, añadiendo que la inmigración neta cayó de hasta 400.000 antes de la pandemia a 220.000 el año pasado.
Moebert prevé que esto, unido a unas normas más estrictas para que las viviendas sean energéticamente eficientes y a los controles de los alquileres, significa que el mercado inmobiliario podría dar un giro en 2024.
“Estamos llegando al tope”, dijo.
Barbara Steenbergen, de la Unión Internacional de Inquilinos, afirmó que la pandemia ha endurecido los controles sobre los inversores inmobiliarios europeos, al restringir la posibilidad de que los compradores extranjeros se hagan con viviendas normales en Ámsterdam y otros lugares.
“Los mercados para los inversores están cada vez más regulados en toda Europa”, dijo.
En Fráncfort, se observan los primeros signos de un giro, con la retirada de los planes de una torre de apartamentos de diseño con la marca Porsche.
Y los responsables locales coinciden en que se ha llegado al tope.
“El cielo no es el límite de los precios inmobiliarios”, dijo a Reuters un portavoz del departamento de planificación de Fráncfort.
“Para los apartamentos de lujo, lo que tenemos es suficiente”. (Reportaje de John O’Donnell; edición de Alexander Smith) Reuters. Traduce serenitymarkets
